Subiektywna ocena i protokół z rozprawy administracyjnej dot. Konimpexu

Rozprawa miała charakter wolnych wypowiedzi interesantów w celu zebrania przez urzędników Wydziału Architektury i Urbanistyki UM (WAiU)  Przeprowadzona była sprawnie i w całości protokołowana. Wystąpię o protokół, aby go udostępnić na blogu.

WAiU nie chciał zając stanowiska w sprawie czy Konimpex spełnia warunki otrzymania warunków zabudowy czy nie. Czysta dyplomacja.

Stanowisko członków Zarządu Osiedla, tych z Moraska i znających problem, przedstawił Marcin Romanowski:

- Zabudowa obszaru Konimpexu powinna wiązać się z:

1/ udrożnieniem dojazdu do i z planowanego osiedla:

a) poprzez rozwiązanie komunikacyjne nie wpływające negatywnie na spiętrzenie ruchu samochodowego na drogach dojazdowych obecnej zabudowy obszaru ulic Szklarniowa - Hodowlana

b) preferowanie rozwiązania polegające na budowie ulicy lokalnej łączącej teren Konimpexu bezpośrednio w kierunku południowym z planowanym parkingiem Park & Ride przy przystanku kolei metropolitalnej "Kampus UAM"  (vide Etykieta "Autonomiczny System Komunikacji") , tzn. przez teren UAM częściowo już istniejąca ulicą wewnętrzną UAM

2/ wychodząc z założeń obowiązującego studium zagospodarowania przestrzennego  działki pod zabudowę odległe od centrów sieci osadniczej na Morasku powinny być coraz większe, w tym na obszarze Konimpexu nie mniejsze niż 2000m2

3/ aby  nie wykreować na jedynej ulicy zbiorczej Morasko gigantycznego korka komunikacyjnego ala Naramowice AD 2020 Miasto powinno wpierw wybudować ring północny (Autonomiczny System Komunikacji) na północy Poznania z parkingiem Park & Ride i autobusowym Dworcem Północnym (vide uchwała Rady Osiedla Morasko-Radojewo + 3 sąsiednich Rad Osiedli)

4/ w związku z tym, że Konimpex nie jest jedynym deweloperem i inwestorem oczekujących na możliwość podjęcia budowy, dla zapewnienia porządku urbanistycznego i architektonicznego oraz racjonalnego układu komunikacji samochodowej na Morasku WAiU powinien wnioskować do Rady Miasta o przystąpienie do wykonania mpzg dla obszaru Konimpexu oraz terenów gdzie jest najwięcej wniosków o wydanie warunków zabudowy (mpzp dla Moraska wywołany został przed wielu laty jednak wykonywany jest tylko małymi fragmentami).

Wydawanie warunków zabudowy (wuzetek, WZ) na podstawie 5 warunków jak niżej ... to patologia polskiego prawa budowlanego. Niestety służy ona interesom wyłącznie inwestorów i deweloperów. Z kolei Miasto miga się jak może od opracowywania większej ilości mpzg z powodów finansowych. To kosztowna rzecz i politycy wolą inwestować miejskie pieniądze w spektakularne, przynoszące im popularność inwestycje, czy to w skali ogólnomiejskiej czy lokalnej. My jako Morasko-Radojewo mamy 6 radnych miejskich ale żaden z nich nie identyfikuje się z Osiedlem tak, aby lobbować za interesami Osiedla  w magistracie i Radzie Miasta.

Można wiec spodziewać się (o ile determinacją zablokowania inwestycji nie wykaże się UAM) , że WAiU - prędzej czy później - wyda Konimpexowi decyzję o warunkach zabudowy, jeśli planowana inwestycja spełnia łącznie następujące warunki:

• co najmniej jedna działka sąsiednia – dostępna z tej samej drogi publicznej – jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji zabudowy. Kontynuacja powinna dotyczyć funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa
• teren ma dostęp do drogi publicznej
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Warunek ten będzie spełniony, jeśli inwestor przedstawi umowę gwarantującą wykonanie uzbrojenia terenu. Umowa powinna być zawarta pomiędzy tobą (jako inwestorem), a właściwą jednostką organizacyjną
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy prawa budowlanego)

  

Docelowo Urząd przeprowadzi analizę urbanistyczną, która polega na:

• analizie warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z różnych przepisów
• analizie stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym ma być realizowana twoja inwestycja

Na podstawie analizy urbanistycznej urząd wyznaczy następujące parametry dla twojej inwestycji:

• linię zabudowy
• wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu
• szerokość elewacji frontowej
• wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki
• geometrię dachu (kąty nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych)

Dalej Urząd wyznaczy obszar analizowany wokół działki budowlanej, której dotyczy twój wniosek. Obszar ten obejmuje teren wokół tej działki w odległości nie mniejszej niż 3-krotna szerokość frontu działki, nie mniejszy niż 50 metrów. Następnie urząd przeprowadzi na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wyniki analizy urbanistycznej są załącznikiem do projektu decyzji. Projekt decyzji zostanie opracowany przez osobę uprawnioną, która posiada odpowiednie kwalifikacje. Osoba taka może być pracownikiem urzędu lub opracowywać projekty decyzji na zlecenie urzędu.

Wiesław Rygielski

UWAGA:

Na prośbę MPU przesłał protokół z rozprawy, w wersji PDF
Osoby zainteresowane proszę o napisanie maila morasko2000@gmail.com, prześlę